Ostajan selonottovelvollisuus tarkoittaa sitä, että ostajan pitää tarkastaa asunnon tai rakennuksen kunto huolellisesti ennen kauppaa.
Ennen asuntokauppaa ostajan tulee tarkastaa erityisesti:
- pintojen ja rakenteiden kunto
- mahdolliset kosteusvauriot
- kuntotarkastusraportti
- taloyhtiön asiakirjat (asunto-osakkeissa)
Myyjän tulee antaa ostajalle kaikki sellaiset tiedot asuntokauppaan vaikuttavista seikoista, joita ostaja ei voi havaita tavanomaisessa tarkastuksessa. Kyseessä on myyjän tiedonantovelvollisuus. Ostajaa sitoo selonottovelvollisuus, joka tarkoittaa, että ostajan tulee perehtyä kohteeseen huolellisesti ennen kauppaa. Käytännössä ostajalta edellytetään kohteen tarkastamista, havaittujen riskien ja poikkeamien huomioimista sekä perehtymistä asiakirjoihin, kuten kuntotarkastusraporttiin ja muihin kohdetta koskeviin tietoihin.
Milloin ostajan täytyy tehdä lisätutkimuksia?
Ostajalta ei lähtökohtaisesti edellytetä teknisiä toimenpiteitä ennakkotarkastuksen yhteydessä. Selonottovelvollisuus korostuu, jos kohteessa havaitaan merkkejä mahdollisista vaurioista. Tällaisia voivat olla esimerkiksi seinässä tai katossa näkyvät kosteusjäljet, tummumat tai maalin hilseily, lattian epätasaisuus tai poikkeuksellisen voimakas haju kellarissa. Näissä tapauksissa ostajan on syytä ryhtyä lisätoimiin vaurioiden selvittämiseksi. Jos kuntotarkastus on jo tehty, ostajan tulee perehtyä raporttiin huolellisesti ja selvittää sen sisältö. Ostajan vastuuta ei poista se, jos hän ei ymmärrä raporttia. Jos asia on kirjattu kuntotarkastusraporttiin, ostajan katsotaan tienneen siitä, eikä siihen voi yleensä vedota myöhemmin virheenä.
Mitä tapahtuu, jos ostaja laiminlyö selonottovelvollisuutensa?
Jos ostaja laiminlyö selonottovelvollisuutensa, hän ei yleensä voi esittää myyjälle vaatimuksia. Tämä pätee, vaikka myyjä ei olisi erikseen ilmoittanut kyseisestä seikasta. Jos siis virhe olisi ollut havaittavissa ennen kauppaa, vastuu jää ostajalle. Myyjä vastaa kuitenkin edelleen antamistaan virheellisistä tai puutteellisista tiedoista, sekä niin sanotuista piilevistä virheistä, joita kumpikaan osapuoli ei ole voinut havaita ennen kauppaa. Ostajan on tärkeää ymmärtää, että huolellinen ennakkotarkastus ei ole pelkkä muodollisuus. Sillä on suora vaikutus siihen, voiko ostaja vedota virheeseen ja vaatia hyvitystä myöhemmin. Jos ostaja on epävarma oikeuksistaan asuntokaupassa tai epäilee virhettä, hänen kannattaa kääntyä asiantuntijan puoleen mahdollisimman varhaisessa vaiheessa.
Asiaan liittyvä oikeuskäytäntö:
KKO 2020:23
KKO 2019:16