Tausta
Helsingin hovioikeuden 21.3.2025 antamassa tuomiossa oli kyse kahden yhtiön välisestä liikehuoneiston määräaikaisesta vuokrasopimuksesta, jonka vuokranantaja oli purkanut kesken kymmenvuotisen sopimuskauden. Sopimus oli purettu, koska vuokranantaja ei ollut saanut vuokrasopimuksen kohteena olevaa liiketilaa omistukseensa. Ravintolatilan vuokrasopimus oli siis solmittu siinä vaiheessa, kun tilan omistus ei ollut vielä vuokranantajalla. Asiassa oli käräjäoikeudessa ollut riitaa siitä, oliko purku laillinen ja mitä vahinkoja mahdollisesta sopimusrikkomuksesta seurasi.
Käräjäoikeus oli katsonut, että vuokranantajalla ei ollut ollut oikeutta purkaa sopimusta. Vuokranantaja oli ottanut riskin sitoutuessaan vuokrasopimukseen, ennen kuin se oli saanut liiketiloja hallintaansa. Vuokranantaja velvoitettiin korvaamaan vuokralaiselle liiketilan suunnittelukustannukset ja anniskeluluvan kustannukset.
Vuokralainen valitti hovioikeuteen ja vaati käräjäoikeuden tuomitseman vahingonkorvauksen lisäksi ravintolahenkilöstön palkkakustannuksia sekä menetettyä bruttotulosta ajalta, jolloin liiketoimintaa ei ollut voitu harjoittaa. Vuokralaisen mukaan henkilöstöä ei voitu lomauttaa ilman riskiä siitä, että he olisivat hakeutuneet muualle, mikä olisi vaarantanut koko toiminnan jatkamisen myöhemmin.
Vuokranantaja vastusti vaatimuksia ja sen mukaan aika, jolta vaatimuksia esitettiin, oli ollut poikkeuksellinen korona-ajan rajoitusten vuoksi. Ravintoloiden toimintaa oli rajoitettu, ja toimiala oli ollut yleisesti tappiollinen. Lisäksi vuokralaisen toiminta oli ollut tappiollista jo kolmella peräkkäisellä tilikaudella, eikä vuokralaisen bruttotulokseen perustama vaatimus siten pitänyt paikkansa.
Hovioikeuden ratkaisu
Hovioikeus arvioi vahingonkorvausvaatimukset yleisten sopimus- ja vahingonkorvausoikeudellisten periaatteiden nojalla, koska liikehuoneiston vuokrauksesta annetussa laissa ei ole säädetty vuokralaisen oikeudesta vahingonkorvaukseen vuokranantajan purkaessa määräaikaisen vuokrasopimuksen lainvastaisesti.
Hovioikeus totesi, että vuokralaisen vaatimat palkkakustannukset olivat syntyneet osana yhtiön normaalia liiketoimintaa, eivätkä ne olleet olleet välittömässä syy-yhteydessä vuokrasopimuksen perusteettomaan purkuun. Korkeimman oikeuden käytännössä korvattavaksi on hyväksytty henkilöstön palkkakustannuksia lähinnä silloin, kun ne ovat liittyneet itse vahingon selvittämiseen tai korjaamiseen. Näin ollen hovioikeus hylkäsi vaatimuksen palkkakustannusten korvaamisesta.
Bruttotulon menetystä koskevan vaatimuksen osalta hovioikeus katsoi, ettei vuokralainen ollut esittänyt riittävää näyttöä siitä, että nimenomaan vuokranantajan sopimusrikkomus olisi aiheuttanut esitetyn vahingon. Lisäksi ajanjaksoon liittyneet koronarajoitukset ja yhtiön aikaisempi tappiollinen toiminta heikensivät vaatimuksen uskottavuutta.
Johtopäätökset
Tapaus muistuttaa siitä, että vahingonkorvausvaatimuksissa ei riitä yleinen väite taloudellisesta menetyksestä, vaan jokaiselle vaatimukselle on osoitettava konkreettinen syy-yhteys sopimusrikkomukseen sekä uskottava näyttö vahingon määrästä. Oikeudellinen valmistautuminen ja näytön huolellinen arviointi ovat keskeisiä seikkoja oikeudenkäynnissä silloinkin, kun sopimusrikkomus vaikuttaa ilmeiseltä.
Helsingin hovioikeus 21.3.2025
Tuomio nro 250
Dnro S 23/366