Turun hovioikeus antoi 31.3.2025 ratkaisun kiinteistökaupan laatuvirheeseen liittyen, jossa keskeisenä kysymyksenä oli myyjien tiedonantovelvollisuuden laiminlyönti ja kunnianvastainen menettely. 

Maakaaren mukaan ostaja menettää oikeuden vedota laatuvirheeseen, ellei hän ilmoita siitä myyjälle viiden vuoden kuluessa kiinteistön hallinnan luovutuksesta. Hovioikeudessa käsiteltävässä tapauksessa ostaja oli reklamoinut virheestä yli viiden vuoden kuluttua kiinteistön hallinnan siirtymisestä, mutta hovioikeus katsoi, ettei ostaja ollut menettänyt oikeuttaan vedota virheeseen myyjien kunnianvastaisen ja arvottoman menettelyn vuoksi.

Ostajien kanne

Ostaja vaati kiinteistökaupan purkua ja kauppahinnan palauttamista korkoineen. Toissijaisesti ostaja vaati 64.000 euron hinnanalennusta ja vuokrakulujensa korvaamista. Ostajan mukaan kiinteistössä oli olennainen laatuvirhe mm. perustusten painumisen ja halkeamien vuoksi, joiden vuoksi rakennus oli asetettu käyttökieltoon. Myyjien tiedonantovelvollisuuden laiminlyönti ilmeni erityisesti siitä, ettei ostajalle ollut annettu tietoa yhdeksän vuotta ennen kauppaa suoritetusta kuntotarkastuksesta, jossa perustusten painuminen ja siihen liittyvät halkeamat oli havaittu. Tuoreemmasta kuntotarkastusraportista ei ilmennyt kyseiset virheet. Lisäksi myyjät olivat ostajan mukaan peitelleet virheitä suorittamansa kellariremontin yhteydessä, mm. paikkaamalla halkeamia ja muuraamalla vanhan piipun suojakoteloinnin taakse. 

Myyjien vastaus

Myyjät kiistivät vaatimukset ja väittivät antaneensa ostajalle kaiken oleellisen tiedon kiinteistön kunnosta. He katsoivat, ettei vanhan kuntotarkastusraportin antamatta jättäminen ollut vaikuttanut kauppaan. Myyjien mukaan painuminen oli aiheutunut ulkopuolisesta tärinästä ja perustusolosuhteista, ja ostaja oli laiminlyönyt kiinteistön kunnossapidon sekä tarvittavat vakauttamistoimenpiteet.

Hovioikeuden ratkaisu

Hovioikeus piti selvänä, että myyjillä oli ollut tiedonantovelvollisuus yhdeksän vuotta vanhasta kuntotarkastusraportista. Tuoreempi kuntotarkastusraportti ei poistanut tai edes vähentänyt vanhaan kuntotarkastusraporttiin liittyvää tiedonantovelvollisuutta, koska se ei vastannut ensimmäistä sisällöltään. Riidatonta oli myös, ettei kaikkia vanhassa raportissa tehtyjä toimenpidesuosituksia ollut noudatettu. Perustusten painuminen oli jatkunut ennakoitua voimakkaampana, mikä johti rakennuksen käyttökieltoon. Hovioikeus piti todennäköisenä, ettei kauppaa olisi syntynyt, jos ostaja olisi ollut tietoinen virheistä.

Myyjien katsottiin menetelleen kunnianvastaisesti ja arvottomasti, koska he olivat tietoisesti salanneet olennaista tietoa ostajalta ja peitelleet rakennuksen painumisen merkkejä kellariremontin yhteydessä. Tämän perusteella ostajalla oli oikeus vedota virheeseen vielä viiden vuoden jälkeen kiinteistön hallinnan siirtymisestä. Hovioikeus katsoi, että ostaja oli voinut perustellusti olettaa saavansa rakenteiltaan kunnossa olevan omakotitalon, mutta rakennuksen asuinkelvottomuuden vuoksi kyseessä oli olennainen virhe. Ostajalla oli oikeus kaupan purkuun ja myyjillä oli velvollisuus palauttaa kauppahinta korkoineen. 

Ratkaisu selkeyttää entisestään myyjien tiedonantovelvollisuutta kiinteistökaupassa. Myyjä on velvollinen oma-aloitteisesti ilmoittamaan ostajalle kaikki tiedossaan olevat kiinteistön puutteet ja viat, sekä muut kiinteistön laatuun liittyvät seikat, jotka ovat omiaan alentamaan myytävän kiinteistön käyttömahdollisuuksia tai sen arvoa siitä huolimatta, että kyse on vanhoista tiedoista.

Turun hovioikeus 31.3.2025, tuomio Nro 157, dnro S 23/632